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原標題：產業大區如何盤活舊工業區？
高速發展30多年後，土地空間資源已成寶安區再次實現跨越式發展面臨的主要瓶頸之一，對現有土地空間進行更加合理有效的規劃、提升空間資源利用效率無疑是寶安加快城區轉型升級、建設“濱海寶安，產業名城，活力之區”的有效路徑。在3月2日至3月4日召開的寶安區政協四屆五次會議和五屆人大九次會議上，不少政協委員和人大代表就把目光聚焦在“合理規劃產業空間資源，提升土地使用效率”上，紛紛為寶安的產業空間發展建言獻策。 ●南方日報記者 崔潔
釋放舊工業區資源建設新興產業載體
原特區外成片的產業園區較少，難以引進產業大項目，一些在寶安投資經營多年的上市企業總部外遷。2014年不僅沒有引進1傢區外上市企業總部，反而流失瞭4傢上市企業。
問題：人大代表徐偉林提交瞭《關於加快推進新興產業載體建設的建議》。建議提出，隨著企業發展壯大，由於產業空間狹窄，原特區內大批優質企業有強烈願望往原特區外發展；同時，原特區外一大批成長性企業也有強烈尋找新產業空間的願望。寶安是深圳面積較大也是存量土地資源較多的產業大區，但建設用地已基本飽和，雖然目前工業區眾多，但現實卻是“建設標準低、配套嚴重滯後的舊工業區占據瞭大量的產業空間”。因此，如何提高剩餘土地利用率，推動舊工業區升級改造，促進經濟轉型發展和質量提升，應是當前政府與企業要共同面對和解決的難題。
“2014年，深圳獲批建設國傢自主創新示范區，總面積397平方公裡，其中寶安區有92.29平方公裡，占瞭深圳示范區面積的1/4，為寶安突破產業空間發展瓶頸帶來瞭新的發展機遇。”徐偉林表示，他同時為寶安加快新興產業載體、突破產業空間瓶頸提出瞭建議。
建議：徐偉林建議政府產業部門對寶安現有的工業區進行全面梳理，充分借鑒北京中關村、上海張江等國傢自主創新示范區的發展經驗和先行先試政策，全力推進國傢自主創新示范區的規劃建設，進一步制定自主創新示范區子單元規劃，分區規劃產業空間載體，推進空間規劃與產業規劃有機銜接，促進產業集聚、有序、合理發展。
“舊工業區是一塊亟需得到開發和釋放的資源，”徐偉林表示，原特區外雖然工業廠房密集，但成片的產業園區較少，難以引進產業大項目，一些在寶安投資經營多年的上市企業總部外遷。據瞭解，2014年寶安區22傢上市企業全部為自主培育，不僅沒有引進1傢區外上市企業總部，反而流失瞭4傢上市企業。同時，原特區外大部分工業園區“小、散、亂”，絕大部分建設年代久遠，普遍建設超過20年，部分甚至超過30年，大部分建築殘破不堪，既影響市容市貌，更存在較嚴重的安全隱患，部分房屋已成為危房。尤其是位於“兩區一線（一、二級水源保護區、生態控制線）”內的舊工業區，既無法改造升級，更不能拆除重建，長此以往，安全隱患及環境問題將日益嚴重。
徐偉林建議規劃國土部門實事求是地面對歷史遺留問題，支持高新片區內舊工業區實施綜合整治和功能改變等混合類城市更新，適當提高建成區容積率。對於“兩區一線”內區域，在不影響生態保護的前提下，有計劃、有步驟、有限度、有控制地將部分已建成區升級改造為國際學校、研發總部、健康養老、休閑旅遊等低碳綠色產業載體，既能紓解當前安全隱患突出的問題，又能釋放部分公共服務和產業發展空間。
另外，政府雖然沒有直接控制的產業園區，但是市、區、街道所屬企業及社區股份公司手裡仍有大量的土地物業。建議政府對這類土地物業資產進行摸底，按照政府主導、統籌規劃、市區聯動、企業參與的原則，規劃建設創新型產業用房，基本解決當前創新型企業面臨的空間資源約束問題。
加大新安西鄉土地更新力度打造環鐵仔山總部集聚區
“新安、西鄉緊鄰前海、寶安中心區，離南山、福田近，優越的區位條件可以吸引研發企業及總部落戶。但就目前來看，新安、西鄉工業區升級改造動力不足，現有研發企業總部空間載體嚴重受限，大量總部及高端企業被其它地區搶走”。
問題：107國道沿線是寶安“三帶兩心一谷”發展戰略的核心地帶，國道沿線具有良好的產業基礎和極大的發展空間，未來將成為戰略性新興產業發展的重要區域。根據這一規劃，人大代表林啟生、黃三河、張小平等經過長期調研，提出瞭“將環鐵仔山片區打造成寶安區戰略性新興產業及總部集聚區”的戰略設想美國商標申請流程。
林啟生等代表認為，寶安區的土地利用結構不盡合理，工業用地比例偏高，約占總建設用地的43%，約56平方公裡，商業服務業用地美國商標註冊費用及政府社團用地比例偏低，約占總建設用地4%。目前寶安區辦公樓宇和研發用房嚴重短缺，租金普遍在100—200元/平方米，通過業主綜合整治、功能改變為研發用房的高新奇科技園、華創達科技園、庭威科技園、佳兆納科技大廈等項目樓宇租金也普遍在60—200元之間，且供不應求，直接提高瞭企業運營成本。
而根據寶安近10年的規劃，未來“工改研發”的項目75%集中在遠離市中心的松崗、沙井、福永、石巖等西部地區，而靠近前海和寶安中心區的新安、西鄉僅占25%，研發用房存在分佈不合理，將對寶安區產業轉型升級造成不利影響。“新安、西鄉緊鄰前海、寶安中心區，離南山、福田近，優越的區位條件可以吸引研發企業及總部落戶，商務、生活配套、交通都較為完善。但就目前來看，新安、西鄉工業區升級改造動力不足，現有研發企業總部空間載體嚴重受限，供需矛盾突出，導致租售價格居高不下，大量總部及高端企業被其它地區搶走，所以我們認為有必要加大新安、西鄉片區的研發用地開發力度。”林啟生說。
建議：為此，林啟生等提交瞭《關於將環鐵仔山片區打造成寶安總部集聚區的建議》，提出瞭環鐵仔山總部集聚區規劃設想。
根據林啟生的規劃設想，環鐵仔山總部集聚區由107國道、西鄉大道、寶安大道、固戌二路圍合而成，總面積約4.82平方公裡，現狀主要以舊工業區和居住區為主，可二次開發用地面積占寶安區國土面積約0.6%，面積與南山科技園相當。片區距離前海自貿區直線距離5公裡，直接承接前海政策優勢；片區距離寶安中心區、領航城直線距離2公裡，距離碧海中心區和西鄉老城區0公裡，具備豐富的生活配套資源；片區周邊3公裡范圍內有沿江高速和廣深高速，驅車前往寶安國際機場和前海自貿區僅需15分鐘，是打造高效、快捷空港經濟的絕佳位置，在空間分佈上與南山科技園、前海自貿區形成三足鼎立之勢。根據深圳產業發展規劃，環鐵仔山總部集聚區可通過城市更新對土地進行二次開發，發揮現有產業優勢，打造以超材料、智能制造、新能源、互聯網、信息與通信工程為龍頭的戰略性新興產業總部集聚區。
《建議》中也描繪瞭環鐵仔山總部集聚區未來的美好圖景。中國天谷以華訊方舟公司為龍頭，以尖端空間通信技術研發為中心，直接引領太赫茲、毫米波、衛星寬帶通信等前沿領域的基礎技術及應用技術的研發，形成微波核心芯片、衛星寬帶系統設備、太赫茲應用產品的中試檢測生產基地，帶動寶安區衛星通信產業、軍工產業的發展，打造以華訊為龍頭的千億產業園，並在周邊培育若幹產值過百億的配套園區；以南太集團為龍頭，以智能制造、微電子、新能源為中心，在高能電子顯示、新能源領域提質提速，形成年產值超500億的產業園區，直接帶動相關產業數百億；以奮成、方大、駿業、美寶田、仁生利為龍頭的一批智能機器、醫療器械、影視制作研發為中心特色產業園，直接創造產值數百億，帶動相關產業上千億。以這些企業為代表，環鐵仔山總部集聚區2.53平方公裡土地將創造萬億生產總值。
加快建設石巖高新片區生態保護與經濟發展共贏
石巖街道大部分用地被劃入“兩區一線”，項目新建、改建、擴建均受到嚴重制約，不僅難以滿足重點產業發展的空間需求，也導致很多優質項目無法進駐。
問題：寶安區石巖街道處於寶安、南山、龍華、光明四區交匯之處，寶安綜合規劃“三帶兩心兩城一谷中的“一谷”就位處石巖。但是，由於處於水源保護區，石巖街道產業項目建設受到較多制約。人大代表池月華提交瞭《關於加快推進國傢自主創新示范區石巖高新片區項目建設的建議》，對加快石巖舊工業園區升級改造提出瞭自己的看法。
池月華表示，石巖地理位置獨特，處於寶安、南山、龍華、光明四區交匯處，對外交通四通八達。石巖65.8平方公裡國土面積美國商標檢索中，水源保護及生態控制土地占瞭2/3以上，匯聚瞭創維、艾美特、欣旺達、奮達科技、一電科技等183傢國傢級高新技術企業。2014年5月，國務院批復的國傢自主創新示范區中，石巖高新片區范圍18.05平方公裡，面積為寶安區9大片區之首。
石巖高新片區范圍內基本為已建成區域，建設用地集中連片，占石巖現狀建成區面積的79%，集中瞭石巖2/3的工業企業。但是，石巖街道大部分用地被劃入“兩區一線”，一、二級水源保護區用地和位於基本生態控制線范圍內的用地分別占總面積的59.5%和67%，“兩區一線”內項目新建、改建、擴建均受到嚴格制約，不僅難以滿足重點產業發展的空間需求，也導致很多優質項目無法進駐。如何提高剩餘土地利用率，加快舊工業園區升級改造，是當前政府與企業共同面臨的難題。
建議：池月華對石巖高新片區項目建設提出瞭四點建議。
推進產業規劃編制。石巖街道位於深圳西北部、寶安東北部，處於寶安、光明、龍華、南山四區的交匯處，同時又處在“深圳市高新區—西麗大學城—石巖—光明—東莞松山湖”高新技術產業發展軸線的中心位置，但石巖在產業規劃佈局上，尚處於粗放、無序、不合理的狀態。建議寶安區政府以打造“產業名城”為契機，邀請高質量的專業產業規劃設計單位，對寶安區現有產業進行全面梳理，統籌規劃符合各街道乃至寶安區發展要求的產業體系，分區規劃產業空間載體，推進空間規劃與產業規劃有機銜接，促進產業集聚、有序、合理發展。
啟動對法定圖則優化調整。隨著石巖發展定位的變化、城市建設的加速、外部發展環境的變動，法定圖則的發展背景已發生較大變化，石巖三大法定圖則目前已難以適應當前石巖社會經濟及各項事業發展的需要，特別鐵崗-石巖水庫地區法定圖則自2004年執行至今，已10年沒有作調整，區域內的社會經濟發展受到極大限制。建議相關部門加快相關法定圖則的修編，重點推進規劃面積18.05平方公裡石巖高新園區建設，提高建成區土地資源利用水平和效益，實現石巖生態保護與經濟發展共贏。
強化土地節約利用。石巖在產業規劃佈局上，尚處於粗放、無序、不合理的狀態，除創維、奮達、北大方正等少數工業園區的產業相對集聚外，大部分工業園區“小、散、亂”，絕大部分建設年代久遠，普遍建設超過20年，部分甚至超過30年。而在當前生態控制線的政策背景下，該批建築既無法改造升級，更不能拆除重建，安全隱患及環境問題將日益嚴重。
建議寶安區政府支持高新片區內舊工業區實施綜合整治和功能改變等混合類城市更新，支持“產權換股權”合作模式，提高建成區土地資源利用水平和效益。對於生態控制線內區域，在不影響生態保護的前提下，有計劃、有步驟、有限度、有控制地將部分已建成區升級改造為國際學校、研發總部、健康養老、休閑旅遊等低碳綠色產業載體。
爭取產業政策支持。建議市、區政府相關產業部門結合石巖街道區位優勢、高科技產業優勢和生態環境優勢，給予產業政策支持，將戰略性新興產業、商貿服務業、休閑旅遊業等符合石巖產業定位和園區功能定位的市區內外優質產業項目優先安排進石巖，盡快形成石巖自身相對獨立完善的產業體系和產業聚集優勢。
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多名代表聯合提出建議：
緊抓空港新城建設打造臨空經濟區
大空港新城是寶安未來的又一個城市增長極。根據規劃，大空港新城的范圍主要是由廣深高速、機荷高速延長線、珠江治導線、深莞行政界線、茅洲河、松福大道、福海大道圍合成的區域，包括沙井、福永的西部碧海地區，總面積約45平方公裡。大空港新城將被打造成國際一流空港都市區，粵港澳大灣區新城，優先培育發展具有臨空指向性的高端臨空服務業、航空航天產業、海洋新興產業、新一代信息技術、智能裝備產業等未來產業，成為深圳“創新創業”的經濟新引擎和空間新載體。
面對著大空港新城這一歷史機遇，區人大代表林更斌、陸健青、蔡雄輝等提出瞭《關於推進臨空經濟發展的建議》，建議寶安區借助大空港新城的建設契機，打造臨空經濟區。
建議提出，目前，國內已有近70個城市提出打造臨空經濟區。與國內其他空港相比，深圳大空港地區具備大型國際機場、優越的地理位置、雄厚的產業基礎、開放型的經濟、良好的配套服務、優越的環境等優勢，發展臨空經濟的條件更優越、更成熟。但當前寶安臨空經濟發展存在的問題十分明顯：空間佈局較亂，交通、園區、配套設施等佈局混亂，土地空間利用效率較低；產業指向性低，周邊產業特別是制造業，與機場的關聯度低；發展配套不足，會展中心還在建設，商務、酒店、旅遊等設施缺乏；國際航線不多，限制瞭機場對外經濟聯系的功能。
林更斌等代表建議，寶安區空港新城辦進一步發揮統籌作用，總結提升中心區規劃、開發、建設的經驗，確保大空港地區規劃的前瞻性、科學性和可持續性，確保開發建設的高標準、高規格、高品質，可成立城市規劃、產業發展等各專項專傢委員會，廣借外腦，提升大空港的規劃建設水平。同時可爭取前海政策覆蓋。“自貿區是發展臨空經濟最好的助力器，圍繞機場設立自由貿易區，把航空港變為配置全球優質資源的運籌中心。”
國際會展中心的選址已經確定，建設工作即將啟動，國際會議中心和科技館也將落戶空港新城。林更斌等代表建議，相關部門可成立專門研究團隊，深入研究國際會展中心、國際會議中心、科技館、機場T4航站樓等重大項目的帶動作用，以及如何在城市建設、產業佈局等方面做好對接。
《關於推進臨空經濟發展的建議》還提出，空港新城內可引進國際先進產業園區建設、運營機構，合作建設國際產業園，提升大空港地區產業園區的水平，提高土地使用效益，提升國際交流合作水平；制定智慧園區、智慧工廠、智慧樓宇的建設標準和扶持政策，打造輻射珠三角的制造總部基地和智能制造示范基地；在大空港地區佈局高校和高水平科研機構，佈局幾所特色學院。
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